adw. Marcin Gorazda
apl. adw. Piotr Grochowski
Austria
Podatek
od nieruchomości
W Austrii mamy do czynienia z podatkiem od
nieruchomości opartym na systemie zaprojektowanym jeszcze w XIX wieku. Podstawę
opodatkowania stanowi wartość oszacowania nieruchomości. Stawka podatku
ustanawiana jest przez gminy poprzez pomnożenie obowiązującej w skali kraju
stawki podatku federalnego, wynoszącej od 0,005-0,2% w zależności od
rodzaju nieruchomości (jej przeznaczenia – na cele mieszkalne, rolne, leśne,
komercyjne), przez współczynnik (do 500%, co oznacza, że maksymalna stawka tego
podatku wynosi 1% wartości nieruchomości). Wartość nieruchomości obliczana jest
na podstawie Ustawy o podatku od nieruchomości (Grundsteuergesetz) i Ustawy o
szacowaniu wartości nieruchomości (Bewertungsgesetz); jest to de facto system
katastralny. Ostatnie powszechne szacowanie wartości nieruchomości miało
miejsce w 2014 roku, poprzednie – na początku lat 70. XX wieku.
Podatek
od przejścia własności nieruchomości
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą odpłatnego
nabycia nieruchomości, jej dziedziczenia lub darowizny (w Austrii nie ma
podatków od spadków i darowizn, jest to więc jedyna forma opodatkowania tego
rodzaju nieodpłatnego nabycia praw w tym kraju). Podstawa opodatkowania jest
uzależniona od osoby nabywającej – jeśli jest ona osobą bliską dla zbywcy,
podstawę stanowi trzykrotność wartości jednostkowej (Einheitswert), przy czym
jeśli ta trzykrotność nie przekraczałaby 30% wartości rynkowej nieruchomości,
za podstawę przyjmuje się wartość oszacowania (por. punkt 2.1.1.). Jeśli
natomiast nabywca jest osobą obcą dla zbywcy, zasadą jest przyjęcie wartości
oszacowania, względnie – jeśli przejście własności następuje pod tytułem darmym
– wartość rynkowa nieruchomości, ustalana ad
hoc. Stawka podatku wynosi dla osób bliskich 2%, natomiast dla obcych –
3,5%. Wartość jednostkowa (Einheitswert) jest wskazywana przez urząd podatkowy
na mocy decyzji; wartość ta jest z reguły znacząco niższa od wartości rynkowej.
Opłata
intabulacyjna (od wpisu do księgi wieczystej)
Obowiązek podatkowy powstaje
z chwilą odpłatnego nabycia nieruchomości, jej dziedziczenia lub darowizny. Podstawa opodatkowania jest
uzależniona od formy nabycia. W razie odpłatnego nabycia nieruchomości,
podstawą jest cena sprzedaży, natomiast w razie dziedziczenia lub darowizny –
wartość rynkowa nieruchomości. Stawka tej opłaty wynosi 1,1%.
Czechy
Podatek
od nieruchomości
System podatkowy Czech wykazuje pewne podobieństwa
do systemu polskiego w zakresie sposobu jego obliczania. Płatnikiem podatku
jest właściciel nieruchomości; gdy nie da się go ustalić, do zapłaty podatku
zobowiązany jest posiadacz nieruchomości. Podstawa opodatkowania jest
zróżnicowana, uzależniona od rodzaju nieruchomości i jej położenia; dodatkowe
współczynniki to powierzchnia nieruchomości oraz współczynnik lub cena wskazana
w ustawie. Stawka podatku jest uzależniona od rodzaju nieruchomości i jej
położenia. Bierze się pod uwagę wartość podstawową od 2 do 10 koron (dla
budynków, powiększana o 0,75 korony za każde piętro ponad parterem), którą
mnoży się przez współczynnik od 1 (gminy poniżej 1000 mieszkańców) do 4,5
(Praga). Władze samorządowe mogą ustalić odmienne wartości współczynnika na
mocy prawa lokalnego.
Podatek
od przejścia własności nieruchomości
Płatnikiem podatku
jest zbywca nieruchomości (choć możliwe
jest odmienne ustalenie w umowie). Podstawą opodatkowania jest wartość nieruchomości pomniejszona o koszt
oszacowania wartości nieruchomości. Stawka podatku wynosi 4%. Wartość
nieruchomości podlegająca opodatkowaniu jest zazwyczaj określana na podstawie
porównania ceny sprzedaży i wartości nieruchomości wyliczonej na potrzeby
podatku od nieruchomości. Wartość wyższa spośród nich stanowi podstawę
podlegającą opodatkowaniu
Łotwa
Podatek
od nieruchomości
Podstawą opodatkowania
na Łotwie jest wartość katastralna
nieruchomości. Stawka podatku
jest ustalana przez gminy, choć istnieją pewne wartości standardowe,
uzależnione od rodzaju nieruchomości oraz – w przypadku podatku nakładanego na
grunt (traktowany odrębnie od budynków) – położenia nieruchomości w lub poza
stolicą – Rygą. Stawki te wynoszą od 0,2%–3%. Wartość katastralna nieruchomości
obliczona jest przez odpowiedni urząd w oparciu o wartość rynkową, ustalaną na
podstawie odpowiedniej ustawy.
Opłata
skarbowa od rejestracji nieruchomości w rejestrze gruntowym
Nabywca nieruchomości obciążony jest obowiązkiem
wniesienia opłaty skarbowej od rejestracji (zmiany wpisu) w rejestrze
gruntowym. Podstawą opodatkowania jest wyższa spośród dwóch wartości:
katastralnej lub określonej w umowie przewidującej przejście własności
nieruchomości. Stawka podatku wynosi 2%, przy czym jest podwyższana do 3% jeśli
dochodzi do darowizny nieruchomości, albo obniżana do 0,5%, w razie
przeniesienia własności nieruchomości na najbliższą rodzinę.
Niemcy
Podatek
od nieruchomości
Podobnie jak austriacki, system niemiecki oparty
jest na dość starych aktach prawnych i przyjmuje mogące budzić zdziwienie
punkty odniesienia (tzw. wartość jednostkowa). Podstawę opodatkowania oblicza
się w Niemczech dwustopniowo: najpierw określana jest wartość jednostki gruntu
(Einheitswert) – na podstawie wartości i przeznaczenia gruntu (prywatny,
komercyjny, rolny itd.); następnie ustala się wartość bazową
(Grundsteuermessbetrag) poprzez pomnożenie wskazanej wartości przez
współczynnik od 0,0026–0,01 w zależności od rodzaju nieruchomości. Stawka
podatku jest zróżnicowana w zależności od Bundeslandu oraz jednej z dwóch
kategorii nieruchomości: A = 311% (nieruchomości rolne i leśne) i B = 425%
(pozostałe; podane wartości procentowe to średnia). Wartość jednostki gruntu
(Einheitswert), stanowiąca podstawę obliczania podstawy opodatkowania,
wskazywana jest na podstawie założeń datowanych na 1 stycznia 1935 r. dla
nieruchomości położonych w granicach dawnej NRD z wyjątkiem nieruchomości
rolnych i leśnych oraz na 1 stycznia 1964 dla nieruchomości położonych w
granicach dawnej RFN, w tym dla terenów rolnych i leśnych. Zgodnie
z § 21 Ustawy o szacowaniu wartości nieruchomości (Bewertungsgesetz),
powszechne szacowanie (Hauptfeststellung) powinno mieć miejsce co 6 lat, przy
czym faktycznie wciąż wykorzystywane są wartości z lat 1935 i 1964. Rzecz
jasna, rozwiązanie to jest w Niemczech powszechnie krytykowane i od wielu lat
trwają prace nad reformą ustawy o podatku od nieruchomości, których końca
jednak jak dotąd nie widać.
Podatek
od przejścia własności nieruchomości
Zobowiązanie podatkowe powstaje
w wyniku przejścia własności
nieruchomości oraz sytuacji zbliżonych, np. przejścia własności co
najmniej 95% udziałów w spółce posiadającej nieruchomości w Niemczech. Za
zapłatę podatku zgodnie z ustawą odpowiadają nabywca i zbywca solidarnie,
w praktyce z reguły na podstawie postanowień umownych płaci go nabywca.
Podstawę opodatkowania stanowi cena uzgodniona przez strony; w razie braku ceny
wyrażonej w pieniądzu przyjmuje się za podstawę szacowania wartość fikcyjną
(Grundbesitzwert), obliczana zgodnie z Ustawą o szacowaniu wartości
nieruchomości (§ 138 i nn.); stanowić ma ona „faktyczną wartość nieruchomości”,
przy czym w praktyce wynosi ona przeciętnie 40–70% wartości rynkowej
nieruchomości. Stawka podatku wynosi od 3,5–6,5% (szczegółowo ustalana w prawie
krajów związkowych).
Podsumowanie
Z powyższego przeglądu, przy uwzględnieniu także
danych uwidocznionych w diagramach dotyczących relacji podatków od
nieruchomości do PKB i ogólnych wpływów z podatków, wyciągnąć można kilka
następujących wniosków:
w Europie dość popularne są rozwiązania podatkowe
oparte na katastrze nieruchomości, uwzględniającym wartość nieruchomości;
wprowadzenie jednak takiego systemu „od zera” mogłoby się wiązać, szczególnie w
krajach takich jak Polska, z dużymi kosztami – zarówno dla budżetu państwa
(wydatki związane z powszechnym szacowaniem wartości nieruchomości) jak i
społecznymi (podatek taki mógłby być bardzo dotkliwy dla tych obywateli,
których jedynym istotnym składnikiem majątku jest np. odziedziczony dom, od
którego wartości corocznie musieliby płacić odsetkowy podatek, który mógłby się
w relacji do ich zarobków okazać bardzo wysoki).
Uwagę przykuwa rozwiązanie irlandzkie, oparte de facto również na szacowaniu wartości
nieruchomości, przy czym ze względu na dokonywanie go przez samych płatników
podatków, koszty tego rozwiązania dla budżetu są znikome. Jednocześnie zwraca
uwagę fakt, że wpływy z podatku od nieruchomości są w Irlandii bardzo niskie
(brak podatku transferowego oraz prawdopodobnie dość niska wartość rynku
nieruchomości). Mimo wszystko, ze względu na „wygodę” tego rozwiązania z punktu
widzenia budżetu państwa, nie należy wykluczać uznania go za jeden z punktów
wyjścia w razie wszczęcia faktycznych prac nad harmonizacją podatków od
nieruchomości w skali Unii Europejskiej.
Także rozwiązanie hiszpańskie, zgodnie z którym
opodatkowuje się wiele podmiotów (zbywca oraz nabywca nieruchomości, zamożny właściciel
nieruchomości (podatek od majątku), każdy właściciel nieruchomości),
szczególnie w zestawieniu ze stosunkowo wysokimi wpływami z tych podatków w
Hiszpanii (z podobną sytuacją mamy do czynienia w nie analizowanej tutaj
Francji, gdzie osobno opodatkowuje się posiadanie nieruchomości oraz jej
własność; wpływy z tego podatku są najwyższe w Europie), może być brane pod
uwagę przez ustawodawcę europejskiego przy opracowywaniu ewentualnych
dokumentów harmonizacyjnych.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz