Trendy w opodatkowaniu nieruchomości w państwach członkowskich Unii Europejskiej, cz. I

adw. Marcin Gorazda

apl. adw. Piotr Grochowski

Trendy w opodatkowaniu nieruchomości w państwach członkowskich Unii Europejskiej, cz. I

Co pewien czas powraca dyskusja na temat podatku katastralnego w Polsce. W obecnej konfiguracji politycznej jednak najwyraźniej nikt nie jest zainteresowany przyspieszeniem prac w tym kierunku. To dość osobliwe, gdyż polski system podatkowy, z wyodrębnionymi podatkami leśnym, rolnym, od nieruchomości oraz podatkiem transferowym w postaci podatku od czynności cywilnoprawnych, jawi się na tle Europy jako wyjątkowy. W związku z jego skomplikowaniem (wynikającym z jednej strony ze specyficznego sposobu naliczania podstawy opodatkowania, z drugiej – ze wskazanej wyżej mnogości podatków wynikających z rodzajów nieruchomości podlegającej opodatkowaniu) raczej nie ma podstaw by spodziewać się, że ustawodawca europejski oprze się na polskim systemie podatków od nieruchomości. Warto także zauważyć, że wątpliwe jest także, aby polski ustawodawca w perspektywie najbliższych lat zamierzał w istotny sposób „samodzielnie” zreformować podatki od nieruchomości, zwłaszcza w stronę podatku katastralnego. W odpowiedziach na interpelacje poselskie Minister Finansów konsekwentnie odpowiada, że tego rodzaju prace legislacyjne od 2004 roku nie są prowadzone ani planowane (odpowiedź na interpelację nr 30386 z 2015 roku), także w perspektywie do 2020 roku (odpowiedź na interpelację nr 7475 z 2012 roku). Polski system podatkowy w tym zakresie jest także niesprawiedliwy. W miejsce bowiem opodatkowania podatkiem majątkowym nadmiernej konsumpcji (nierzadko pochodzącej z nieujawnionych źródeł przychodów), opodatkowuje głównie przedsiębiorców, stwarzając tym samym kolejną fiskalną barierę do inwestowania i podejmowania ryzyka gospodarczego.

Warto może przyglądnąć się kilku systemom, które mogą w przyszłości stać się wzorcem dla polskiego, lub nawet unijnego ustawodawcy. Większość z nich oparta jest na jakiejś formie podatku katastralnego lub szacowania wartości nieruchomości „na bieżąco”, na potrzeby danej transakcji (dla podatków od przejścia własności nieruchomości) lub dla danego roku podatkowego (w przypadku podatków od własności nieruchomości).

Warto przytoczyć dostępne na stronach internetowych Unii Europejskiej dane dotyczące wartości wpływów z podatków od nieruchomości w odniesieniu do ogółu dochodu z podatków, a także do PKB poszczególnych krajów (skumulowane dane dotyczą roku 2012, przy czym w żadnym z systemów nie doszło w ostatnim czasie do zmian na tyle istotnych, by proporcje wskazane w widocznych poniżej wykresach były w istotnym stopniu zaburzone).

Jak widać z tych zestawień, wybrane przez nas do analizy kraje stanowią rodzaj reprezentatywnej próbki – Hiszpania należy do państw o najwyższych wpływach z podatków od nieruchomości, pozostałe plasują się od nieco poniżej średniej (wynoszącej 2,59% dla pierwszego wykresu i 0,89% dla drugiego) do jednych z najniższych wpływów z podatków od nieruchomości (Austria). Na tym tle Polska, pomimo swego archaicznego systemu, nie wychodzi wcale źle, lokując się zdecydowanie powyżej średniej. Jest to niestety w znacznej części efekt podatku nakładanego na przedsiębiorców.

Podatki od nieruchomości funkcjonują we wszystkich państwach członkowskich UE. Większość z nich opodatkowuje zarówno własność jak i transfer (przeniesienie własności) nieruchomości. Stawki opodatkowania są, co do zasady, dość niskie, ale (w odróżnieniu od innych rodzajów podatków) funkcjonuje bardzo niewiele zwolnień od tego rodzaju podatków. Najistotniejszym problemem zauważalnym we wszystkich systemach jest, rzecz jasna, sposób obliczania podstawy opodatkowania. W większości państw podatek od nieruchomości stanowi w całości albo przeważającej części dochód jednostek samorządu terytorialnego najniższego szczebla (odpowiedników polskich gmin), stąd też często praktykowanym rozwiązaniem jest pozostawienie dookreślenia dokładnych stawek podatku właśnie gminom, które w tym celu wydają akty prawa miejscowego.

Dwa systemy podatkowe wydają się szczególnie interesujące. Dość skomplikowany choć skuteczny system hiszpański, oraz system irlandzki, który z jednej strony czyni zadość postulatowi opodatkowywania wartości nieruchomości a nie metrażu, z drugiej strony jest dość prosty w konstrukcji przerzucając obowiązki deklaracyjne na podatnika. Te systemy omówione zostaną w pierwszej części tekstu. W drugiej części omówione zostaną systemy takich państw jak Austria, Czechy, Łotwa oraz Niemcy, które wydają się na tyle reprezentacyjne, że dają obraz tego co w zakresie podatków majątkowych dzieje się w Unii Europejskiej.

Hiszpania

Podatek od nieruchomości

W przypadku Hiszpanii podstawę opodatkowania stanowi wartość katastralna nieruchomości. Stawka podatku jest ustalana przez państwo „widełkowo”, do następczego sprecyzowania przez samorządy. Widełki te to 0,4–1,1% dla nieruchomości miejskich, 0,3–0,9% dla nieruchomości wiejskich. Wartość katastralna jest ustalana administracyjnie poprzez procedurę ogólnego, kolektywnego szacowania, inicjowaną przez dany samorząd w sytuacji zaistnienia istotnych różnic pomiędzy wartościami rynkowymi a katastralnymi danego terenu. Oznacza to, że uaktualnienie wartości katastralnych nie jest, w odróżnieniu od np. Niemiec i Austrii, przeprowadzane w regularnych odstępach czasu dla całego kraju, tylko dla poszczególnych gmin lub ich fragmentów w razie wystąpienia różnic pomiędzy dotychczas wykorzystywanymi wartościami katastralnymi a pojawiającymi się na rynku nieruchomości cenami sprzedaży.

Podatek od zwiększenia wartości kapitałowej nieruchomości w razie jej sprzedaży

W Hiszpanii różnymi formami podatku transferowego (od przejścia własności nieruchomości) obłożeni są zarówno sprzedawca, jak i nabywca nieruchomości. Płatnikiem tego podatku jest sprzedawca nieruchomości, a zobowiązanie do jego zapłaty powstaje w związku z fikcyjnym zwiększeniem wartości gruntów miejskich w Hiszpanii, zabudowanych lub niezabudowanych, w momencie przejścia ich własności. Podstawę opodatkowania stanowi wartość katastralna nieruchomości (obliczana wg wskazań z punktu 2.3.1.) pomnożona przez stawkę procentową uzależnioną od długości czasu posiadania nieruchomości, maksimum 20 lat. Stawka podatku wynosi 30%.

Podatek od przejścia własności nieruchomości

Jak wspomniano, podatkiem od przejścia własności nieruchomości sensu stricto obciążony jest również nabywca nieruchomości. Podstawą opodatkowania jest tym razem wartość rynkowa nieruchomości, a stawka podatku wynosi 6%. Wartość rynkowa jest ustalana biorąc pod uwagę ewentualne obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi (zmniejszającymi jej wartość).

Podatek od majątku

W Hiszpanii istnieje również podatek od majątku, obejmujący również (choć nie tylko) nieruchomości. Z tego właśnie względu został uwzględniony w niniejszym opracowaniu, przy czym ograniczono omówienie go tylko do kwestii dotyczących nieruchomości. Płatnikiem podatku jest posiadacz majątku (w tym nieruchomości). Jeśli płatnik jest rezydentem podatkowym Hiszpanii, opodatkowaniu podlegają wszystkie składniki jego majątku, również znajdujące się poza granicami kraju. Jeśli płatnik nie jest rezydentem, opodatkowaniu podlega tylko jego majątek znajdujący się w Hiszpanii. Podstawą opodatkowania jest wartość netto składnika majątku pomniejszona o wszelkie obciążenia, które zmniejszają jej wartość, oraz o długi płatnika podatku. Stawka podatku wynosi od 0,2–2,5% w zależności od wartości netto składników majątku podlegających opodatkowaniu, zgodnie z poniższą tabelą:

 

Podatek od majątku podlega pewnym zwolnieniom; dla nieruchomości istotne są następujące:

kwota wolna od podatku wynosi 700.000 €,

dom, w którym mieszka płatnik podatku, do wartości 300.000 €.

Odnośnie sposobu oceny wartości nieruchomości, stanowiącej podstawę opodatkowania – bierze się pod uwagę najwyższą spośród (i) wartości podlegającej opodatkowaniu, (ii) wartości nabycia lub (iii) wartości obowiązującej przy obliczaniu podatku od nieruchomości.

 Irlandia

Irlandia jest przykładem specyficznym z kilku powodów. Po pierwsze, nie funkcjonuje tam żadna forma podatku od przejścia własności nieruchomości. Po drugie, bardzo ciekawy (ze względu na jego wygodę i niskie, z punktu widzenia organów podatkowych, koszty) jest sposób wskazywania podstawy opodatkowania.

Obowiązek podatkowy powstaje w razie przysługiwania prawa własności nieruchomości w listopadzie roku poprzedniego. Płatnikiem podatku jest właściciel nieruchomości, definiowany jako osoba uprawniona do posiadania nieruchomości lub pobierania pożytków z niej przez okres co najmniej 20 lat). Podstawą opodatkowania jest co prawda wartość rynkowa nieruchomości, jednak jest ona wskazywana przez jej właściciela; wartość ta musi być oparta na wytycznych zawartych na stronach internetowych Revenue Commissioners – jednostki odpowiedzialnej za administrację podatku od nieruchomości. Oznacza to, że – w odróżnieniu od państw wykorzystujących typowy system katastralny – szacowanie wartości nieruchomości może być dokonywane na bieżąco (eliminacja ryzyka korzystania z przestarzałych danych), a także, że nie wymaga ono angażowania większych środków (sporządzenie typowego ogólnokrajowego wykazu nieruchomości wraz z szacowaniem ich cen jest operacją wymagającą zaangażowania nieraz dziesiątek tysięcy urzędników; w Irlandii całość starań związanych z szacowaniem (zresztą znikomych) jest przerzucona bezpośrednio na obywateli, a na organach podatkowych spoczywa jedynie ewentualna kontrola prawidłowości szacunku dokonanego przez płatnika podatku). Stawką podatku są określone dla poszczególnych przedziałów wartości nieruchomości stałe kwoty, wskazane w tabeli poniżej:

 

Co zrobić z kontrolowaną spółką zagraniczną?

17 września Prezydent podpisał Ustawę z dnia 29 sierpnia 2014 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw, która między innymi wprowadza do polskiego systemu prawnego koncepcje tzw. zagranicznej spółki kontrolowanej (controlled foreign corporation – CFC) , o której pisałem już na blogu (zob. Zagraniczna spółka kontrolowana. Nowe regulacje przeciwko rajom podatkowym. oraz Controlled foreign corporation). Oznacza to, że 1 stycznia 2015 r. niemała rzesza polskich podatników, którzy w ostatnim czasie masowo zakładali swoje spółki holdingowe głównie na Cyprze obudzi się ze smutnym obowiązkiem ewidencjonowania ich dochodów i ich opodatkowywania w kraju. Czy można go będzie uniknąć? Poniżej kilka sugestii:

1.       Opodatkowaniu będzie podlegał dochód pasywny, który spółka taka wygeneruje po dniu 1 stycznia 2015 r. Dochód osiągnięty przed tym dniem nie będzie podlegał opodatkowaniu. Podobnie zatem jak rok temu w przypadku spółek komandytowo-akcyjnych, czas na realizację zysków! Rzecz jasna osiągnięcie zysków rzeczywistych może być niełatwe, a nawet nie wskazane, jednak kreatywni cypryjscy księgowi na pewno pomogą nam przynajmniej pokazać je w sprawozdaniu finansowym.

2.       Podstawowym kryterium kwalifikującym spółkę jako zagraniczną kontrolowaną jest stawka podatkowa obowiązująca w danej jurysdykcji lub ewentualne zwolnienie podatkowe określonych dochodów pasywnych. Podatkową regulację która wydaje się być wprost odpowiedzią na CFC posiada Malta. Kraj ten cechuje się wysoką nominalną stawką podatku, a faktyczne zwolnienie podatkowe zawoalowane jest w skomplikowanym mechanizmie zwrotu podatku. Pisaliśmy o tym na stronach GSW: Opodatkowanie spółek na Malcie). Dodatkową zaletą jest dobrze funkcjonujący system zmiany rezydencji podatkowej spółki cypryjskiej, a nawet jej przerejestrowania na Maltę. Oba kraje bowiem mają bardzo podobną, odziedziczoną po brytyjskich kolonizatorach regulację w zakresie prawa spółek.

3.       Zwolnienie podatkowe z tzw. zysków kapitałowych czyli zysków ze sprzedaży udziałów i akcji w spółkach zależnych obowiązuje w szeregu innych krajach EU np. w Austrii, Holandii czy Luksemburgu. Nie jest to przy tym zwolnienie ogólne dla zysków pasywnych, a uwarunkowane spełnieniem szeregu dodatkowych wymogów. Redakcja nowych przepisów nie wydaje się opodatkowywać takiego dochodu. Można zatem rozważyć przeniesienie swojego holdingu do któregoś z tych krajów.

4.       Dodatkowym warunkiem uznania spółki za CFC jest sprawowanie nad nią kontroli, którą zgodnie z ustawą zapewnia 25% udział. Otwiera to możliwości skonstruowania struktury, w której udział ten nominalnie spada poniżej 25%, pozwalając jednocześnie na dalsze czerpanie ekonomicznych korzyści ze zgromadzonego majątku. Innymi słowy koniecznym byłoby utworzenie zgrupowania inwestorów, z których udział każdego w wehikule inwestycyjnym byłby mniejszy niż 25%, ale jednocześnie zagwarantowane zostałoby, iż zyski i straty z aktywów danego inwestora będą przypisane tylko jemu. Taką możliwość zapewniają co najmniej dwie grupy jednostek: fundusze inwestycyjne oraz niektóre spółki hybrydowe. Te pierwsze, zwłaszcza polskie, niewątpliwie zyskają na nowej regulacji (pozostaje mieć nadzieję, że nie jest ona sprowokowana przez stosowny lobbing TFI). Co do funduszy zagranicznych, to skorzystanie z nich jest problematyczne. Sam fakt bycia funduszem ani nie zapewnia zwolnienia podatkowego, ani też nie chroni przed nową regulacją.

5.       Spółki „hybrydowe” to jednostki których charakter podatkowy i korporacyjny jest mieszany osobowo / kapitałowy. Osobowy charakter spółki pozwala na dużą elastyczność w określaniu zasad udziału w zyskach i stratach i uniknięciu podpadania pod regulację CFC. Kapitałowy charakter zaś pozwala np. na generowanie bezpodatkowych zysków z dywidendy. Takim przykładem jest słowacka spółka komandytowa, o której piszemy w tekście Opodatkowanie słowackiej spółki komandytowej. Przy jej wykorzystaniu możliwe jest zgrupowanie inwestorów, którzy poprzez spółkę  będą mieli ekonomiczną kontrolę nad swoimi aktywami np. cypryjskimi.  Niestety korzystanie z korzystnej dla podatników umowy ze Słowacją nie będzie już możliwe (zob. Zmiany umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania ze Słowacją).